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連續超預期完成降負債目標 綠地集團新發展戰略初顯成效

發布時間:2021-11-08

9月29日,央行、銀保監會開座談會,強調“堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的同時,也提到“維護房地產市場的平穩健康發展,維護住房消費者合法權益”。

國慶剛過,又有新的房企“暴雷”,可能確實還有一些房企在走向“暴雷”的路上,疲于自救。而真正有核心競爭力的企業,在從容適應新游戲規則的同時,正抓住戰略機遇悄然布局新的行業周期。

進入下半年,綠地持續加快降負債、去杠桿步伐,不斷取得顯著成效。9月24日,綠地控股以自有資金按期足額完成本息總計約5.8億美元境外美元債券兌付打款;綠地有息負債總額近一個季度再降約300億元。最終的數據尚待上市公司三季報正式披露,但以綠地降負債的最新進展,不少業內人士估算,綠地的有息負債總額已降至約2500億元,較高點時已下降約1400億元,第二條紅線凈負債率大概率已在三季度達標轉綠。

其實,綠地的總負債是“看起來很多”。在總負債中有息負債占比、有息負債結構、負債產業來源、債務周期等多個層面的結構特點,正是綠地實現超預期快速降負債的巨大優勢。據綠地半年報數據,綠地總負債中的最大部分實際為合同負債4339億元(主要為房地產業預銷售金額,代表未來業績確定性 ),占比達35%,有息負債占總負債比例僅約20%;有息負債中銀行貸款超過75%,有息負債中來自房地產業的僅約6成,長短債比例亦不斷優化。

綠地降負債取得超預期成效,也正逐步改善其在投資端的表現。第三方機構最新披露的前9月房企新增貨值數據顯示,在各地新一批集中供地流拍頻現、不少房企無力拿地的時候,綠地悄然在9月單月新增超過110億元貨值。最新榜單數據顯示,作為未來發展潛力重要指標的房企土儲權益總貨值,綠地高居榜首。

種種跡象表明,綠地正在下一盤大棋。“降負債、穩增長、調結構、提質量”12字,正是綠地深刻理解中國經濟結構性變革的中長期趨勢,深刻理解房地產行業發展邏輯的歷史性變化,采取的核心戰略。如今,即將完成蛻變的全新綠地,已悄然浮出水面。

“三年三步走”降負債戰略持續超預期兌現

國際評級機構標準普爾曾先后多次上調綠地集團的評級展望,并在報告中著重指出“綠地降杠桿的速度超出預期”。自2020年8月央行和住建部聯合部署實施以“三條紅線”為核心的房地產金融審慎管理制度以來,綠地全面加大了降負債去杠桿的力度,制定了“三年三步走”去杠桿計劃,以未來三年每年年中為時間節點,主要圍繞現金短債比、凈負債率、剔除預收賬款后的資產負債率三大指標設置階段性目標,三年全面“達標”。

綠地內部圍繞多項核心措施,有計劃、分步驟、多管齊下主動降負債、去杠桿,包括:一是主動壓減有息負債規模,優化資產負債結構。二是聚焦成長性地區,優化土地儲備結構,提高土地投資質量。三是根據市場情況以銷定產,靈活調整生產供應節奏。四是加快資金回籠,實施審慎穩健的現金流管理。五是加快已售項目建設和交付結轉。六是積極充實企業資本金,提升資本實力。

隨后,綠地降負債的每一步,持續超預期。

2020年12月,綠地以自有資金約89億元,按期足額完成2015年公司債券(第一期)2020年本息兌付;有息負債降200億元。

2021年1月,綠地以自有資金約81億元,按期足額完成2016年公司債券(第一期)2021年本息兌付;有息負債較高點累計降450億元。

2021年2月,綠地以自有資金按期完成本息總計約4.72億美元境外美元債券本息兌付;加大債券回購注銷力度,回購債券約6000多萬美元。

2021年2月底,綠地在穩健應對春節前后付款高峰的同時,順利實現現金短債比超過1,一條紅線提前轉綠達標,比原計劃整整提前了一個多季度;有息負債較高點累計下降超過500億元。

2021年3月底,有息負債較高點累計下降超過845億元;凈負債率較高點累計下降52個百分點。

2021年6月底,有息負債較高點累計下降超過1013億元;凈負債率較高點累計下降68個百分點。

本月底公司的三季報,則更令人期待。

“看起來很多”的債務真相:多重結構優勢

和其他幾家規模龍頭房企一樣,綠地總資產規模遠超萬億,名義上的總負債也超過了萬億,“看起來很多”,但這只是表象。越來越多房企出現債務實質性違約,而綠地不斷刷新著降負債速度。除了給力的綜合措施外,一直被忽視的是,綠地債務的多重結構特點,是其超預期降負債的巨大優勢。

第一層結構:根據2021年中報數據,綠地總資產1.4萬億,總負債1.2萬億。“看起來很多”的總負債主要包含合同負債、有息負債以及其他各類應付款項等。其中,合同負債4339億元(主要為房地產業預銷售金額,代表未來業績確定性),占比達35%;有息負債總額2869億元,占比僅23%,且呈持續較快下降趨勢,整體平均融資成本約5.6%,保持低位。

第二層結構:有息負債總額中,銀行貸款超過75%,債券低于20%,信托等非標融資不足5%。

第三層結構:有息負債來源的產業結構,則是綠地的又一層優勢。綠地的有息負債中,來自央行重點監管的房地產業負債僅2058億元,占比僅約70%,占總負債不到17%;其余來自受國家穩增長等政策鼓勵支持的基建產業及消費產業的債務金額為798億元,占有息負債約28%。

第四層結構:綠地中報還顯示,負債的時間結構也在快速優化。其中,短期借款271億元,較年初再降15%,一年內到期的非流動負債387億元,較年初再降48%。

業內人士預計,三季度末,綠地負債在絕對值大幅下降的同時,上述多重結構優勢也會更加明顯。

一個公開的秘密是,綠地有息負債的絕大部分是銀行貸款,而與主流金融機構長期的良好合作,一直是綠地穩健發展的“殺手锏”。就在今年內,僅已公開的信息顯示,在綠地集團董事長、總裁張玉良親自帶領下,綠地與國內各大主流銀行金融機構的高層互動,鞏固全面戰略合作的同時,持續拓展新的發展領域,如5月初,綠地與建設銀行簽訂戰略協議,在長租公寓經營、存量物業合作、房源改造升級、項目拓展、金融賦能等方面深入合作。

近日,針對市場謠言,綠地方面向投資人聲明,所有貸款均正常還本、付息,無任何一筆逾期支付。

“低成本土儲大戶”的潛力:單月新增貨值再破百億

綠地降負債、去杠桿取得超預期成效,也正在逐步改善其在投資端的表現。第三方機構最新披露的前9月房企新增貨值數據顯示,綠地在9月悄然單月新增超過110億元貨值。第三方機構最新披露的房企總土儲貨值排行榜顯示,綠地以21817億元位列第4,權益總貨值19636億元位列第1。

權益總貨值未來發展潛力高居榜首,綠地的土儲成本,更令同行眼紅。近幾年,綠地每年的新增貨值和樓面價是這樣的:2020年新增總貨值約3330億元,平均樓面價3175元/平方米;2019年新增總貨值近4500億元,平均樓面價2439元/平方米;2018年新增總貨值約4541億元,平均樓面價1890元/平方米;2017年新增總貨值超過3000億元,平均樓面價約2500元/平方米……

強化成本優勢的同時,綠地的土儲結構也不斷優化。一二線核心城市項目占比提高,近年新增土儲住宅面積比重普遍超過70%,超50%的項目貨值集中于一二線城市。新獲取“地產+”產業協同項目比重業內遙遙領先,如2020年占比超過80%,2021年上半年占比約60%。

“多元新綠地”降負債背后:搶占高質量發展先機

以綠地掌舵人張玉良對于國家導向、行業趨勢等層面的深刻理解、精準把握為代表,綠地在企業戰略層面的領先,一直是其顯眼的行業標簽。

外界對綠地成功多元化的戰略多有研究,而綠地官方給出了精辟的總結:綠地順應我國經濟社會結構性變革的趨勢,大力優化產業布局,調整產業結構,推動產業轉型升級。總的思路是:在鞏固房地產等原有優勢產業的基礎上,積極向產業鏈上下游及關聯產業、協同產業延伸,開展“有限多元”經營,打造“生態圈”協同發展的商業模式,更好服務我國經濟社會發展。經過近幾年的產業結構調整,目前綠地已基本形成了“以房地產、基建為主業,消費、金融等產業協同發展”的綜合經營格局,為持續成長打下了基礎。

可以看到,在房地產業之外,綠地的多元產業快速發展,基建產業更是已成為另一核心主業。綠地基建產業搶抓機遇,業績保持了快速增長,產業能級與核心競爭力進一步提升,成為綠地業績重要增長極,躋身全球第一梯隊。上半年基建產業實現營業收入1574億元,同比大幅增長74%。在最新發布的2021年度ENR“全球承包商250強”權威榜單中,綠地大基建集團首次入圍并排名第9位,是基建產業近五年業務規模從400億元躍升至4000億元以上實現十倍增長、發展質量穩步提升的集中體現和充分肯定。此外,綠地金融、消費等綜合產業也持續推進創新轉型,進一步打響市場品牌,提升發展能級,均呈現快速發展的態勢。

種種跡象表明, “三年三步走”降負債戰略持續超預期兌現,僅是綠地的一面。另一面,則是綠地再度發揮戰略優勢,悄然推進新周期高質量發展步伐,展開新一輪布局。

對于行業發展的新階段,張玉良曾率先強調“轉變發展方式,向管理要紅利”,在他的字典里,不管是此前的多輪宏觀調控,還是當前的“三條紅線”,發展始終是核心。

如何看待當前的發展環境,張玉良是這樣表示的:外部環境雖然錯綜復雜,但有利的條件也不少。比如,我國仍然處于深度城鎮化進程當中,房地產市場總量仍然保持了較大規模,在分化的市場中,一些地區的市場空間仍然較大;基礎設施建設仍然是補短板、促投資、穩增長的重要抓手,市場空間仍然較大;綠地已形成了相對多元的產業布局,綜合性和平衡性較強,回旋余地較大,產業協同效應明顯。

如何應對新環境、新周期,綠地正逐步推動的戰略是:堅持高質量發展理念,適應新環境,努力練內功,實現穩增長,確保實現穩中加固、穩中向好、穩中提質的整體發展局面。適應新環境。深刻理解中國經濟結構性變革的中長期趨勢,深刻理解房地產行業發展邏輯的歷史性變化,真正做到“把握新發展階段、貫徹新發展理念、構建新發展格局”。努力練內功。一方面,積極轉變發展方式,推動企業發展從依靠行業高速擴張紅利,轉變到依靠創新產品供給、打造精良品質、提升服務水平上來,全方位提升企業發展的質量和效益。另一方面,與行業變革趨勢相適應,優化精簡組織架構和團隊結構,不斷提升內在動力、活力和競爭力。實現穩增長。切實把“降負債、穩增長、調結構、提質量”等各項工作落實落細,確保在降負債的同時,企業主要經濟指標實現平穩增長,并為中長期的發展奠定更加堅實穩固的基礎。

綠地正以第二條紅線再度提前轉綠的從容,展開新的戰略布局。而這個行業未來競爭的新格局,也在悄然上演。


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